Mitä asunnonostajan tulisi tietää? Ostaisiko 80-luvun sievän pientaloasunnon?

Tämä lato on toinen omistusasuntomme. Edellisen ostimme pitkälti alle kolmekymppisinä, juuri opinnot lopettaneina, ennen kuin esikoisesta oli tietoakaan. Kohde oli näin jälkikäteenkin ajatellen suhteellisen riskitön hankinta: myyjänä (luotettava) sukulainen, sijaintiinsa nähden halpa, kevyttä pintaremonttia vaatinut 60-luvun kivitalon kerrostalokolmio. Ei pohjakerros, ei ylin kerros. Putkiremontti oli silloin vasta vaiheessa, jossa oli päätetty hankesuunnittelusta, joten hinta sovitettiin niin alas, että olisi tullut kohtuulliseksi maksaa perinteinenkin putkiremontti. Julkisivut ja hissi oli jo remontoitu. Ei meillä ollut tarvetta ottaa tarkemmin selvää yhtiöstä, kunhan luotimme sukulaiseen. Tuurilla mentiin ja hyvin kävi.

Tämänhetkisen murheenkryynimme etsimiseen sen sijaan luulimme panostaneemme ihan eri tavalla. Olihan kyseessä kalliimpi asunto maanpinnalla, koti, jossa kuvittelimme asuvamme pitkään. Piti ottaa omien työmatkojen ja mielihalujen lisäksi huomioon lasten päivähoito, todennäköisesti myös kohtuullinen koulumatka. Kiersimme rivitaloja ja omakotitaloja. Opimme, että omakotitalossa pitää teettää selustansa varmistamiseksi monenlaisia kuntotutkimuksia, kun taas taloyhtiössä yhtiö vastaa rakenteista, ja yleensä teetetään vain pinnallisia kosteusmittauksia märkätiloista. Laskimme varainsiirtoveron tuomaa lisää kauppahintaan, arvioimme tulevia remonttikustannuksia ja lähivuosikymmenten remonttitarvetta, suhteutimme yhtiövastikkeita lainanlyhennyksiin, lämmityskustannuksia pinta-alaan. Remonttitarpeiden suhdetta pyyntihintaan. Tuli vähitellen selväksi, ettemme uskalla ostaa hintahaitarimme sisään sopivaa omakotitaloa, sillä lähes kaikissa katsomissamme oli jotakin epäilyttävää, useimmiten se kuuluisa "mummolan haju". Olimme myös edellisestä asunnostamme muka viisastuneita tarkkoja siitä, minkälainen putkiremontti kohteissamme mahdollisesti lähivuosina odottaisi, tai miten se mahdollisesti oli jo hoidettu.

Tosiasia on, että meillä kummallakaan ei ole alun alkaen mitään käsitystä rakennustekniikasta, eikä oikeastaan kokemusta pientalossa asumisestakaan. Näin puoli vuotta isokokoisen virheen jälkeen, käytettyämme lukemattomia tunteja rakentamisen, kunnossapidon, taloyhtiölainsäädännön ja kosteusongelmien teorian opiskeluun, voin rehellisesti sanoa, että me emme tienneet yhtään mitään siitä, mikä kaikki voi rakentamisessa, asunnonhankinnassa ja taloyhtiöelämässä mennä pieleen. Ja ettei se todellakaan ole niin, että taloyhtiössä merkitystä on lähinnä niillä remonteilla, joita oman osakkeensa sisällä joutuu tekemään.

Paljolta olisi ehkä säästytty, jos esimerkiksi tämä Sisäilmayhdistyksen tarkastuslista kädessä olisi nykyinen asuntomme huolella käyty läpi. Meidän tapauksessamme varsinkin seuraavat:

Onko olo- ja makuuhuoneissa korvausilmaventtiilit?

No ei ole, korvausilma tulee sieltä, mistä se helpoimmin pääsee. Meidän tapauksessamme se virtaa rikkinäisten rakenteiden kautta epätiiviistä vaipasta, lähinnä kosteusvaurioituneesta alapohjasta. Myös takasta, mikä lämmityskaudella tuo pikantin lisän sisäilmaan. 80-luvun rakennusmääräyksissä korvausilmaan ei erityisesti panostettu, vaan painovoimainen ilmanvaihto (suomeksi siis huippuimuri keittiössä liesituulettimena ja venttiilit märkätiloissa) katsottiin riittäväksi ilman ylimääräisiä venttiilejä. Meillä korvausilmaa oli taloyhtiö viisaudessaan yrittänyt lisätä määräämällä ikkunoista katkottavaksi tiivisteitä muutamien kymmenien senttien matkalta. Laskutaitoiset voivat tahoillaan kalkuloida, kuinka suuria reikiä ikkunan karmeihin oikeasti pitäisi tehdä, jotta 100 neliön asunnon kuutioiden ilma vaihtuisi kokonaan kerran kolmessa tunnissa tällaisten vekkien kautta.

Missä kunnossa pinnat ovat? Näkyykö jälkiä kosteudesta tai homeesta, hilseileekö maali tai ovatko pinnoitteet tai saumaukset tummuneet, kuprulla tai rikkoutuneet? 

Haluaisin lisätä tähän kohtaan useammankin pointin:
Tarkasta parketti/muu lattiamateriaali ja listat myös ulkoseiniltä, juuri sieltä sohvien ja verhojen takaa, minne ei asuntonäytössä moni kehtaa kurkkia. Me huomasimme vasta tyhjään asuntoon päästyämme, että palaparketti on lattiasta irti monin paikoin seinänvierustoilta. Listat ovat irti lattiasta, sillä lattia on painunut maaperän mukana irti seinälevyistä ja listat sen mukana. Epäilystä olisi voinut myös herättää, jos olisi huomannut, että seinälistojen alle on jälkikäteen pursoteltu silikonia, joka vanhuuttaan leviää pitkin lattiaa.
Kiinnitä huomiota likaisiin ilmavuotojälkiin seinissä (totta hitossa myös veden vuotojälkiin) ja selvitä, mistä ne johtuvat. Meillähän täällä seinäpinnat ovat todella mustia niistä kohdin, mistä likaista ilmaa vuotaa asuntoon. En ollut koskaan tajunnut, että ilmaa voi virrata asuntoon myös pistorasioista, mutta näin jälkikäteen se(kin) tuntuu itsestään selvältä. 80-luvun taloissa höyrynsulut on usein tehty ihan miten sattuu, meidän tapauksessamme höyrynsulut on jätetty läpivientien, esimerkiksi noiden pistorasioiden, kohdalta auki. Pistä vaikka käsi pistorasian tai muun ilmavuotijäljen aiheuttajan eteen: jos sieltä tuntuu virtaavan ilmaa, sitä sieltä epäilemättä myös vuotaa. Jos ilma haisee kellarilta, juokse. Meillä muuten myös tuulee kaapeissa. En olisi varmaan ikinä luottanut omaan tuntemukseeni asuntonäytössä kuitenkaan, mutta totta se on. Yläpohjasta käy kiva viima keittiönkaappeihin, joiden päällä ei ole kattolevyä ollenkaan, vain se kuuluisa reikäinen höyrynsuoja. Pysyvätpä juomalasit viileinä ja jauhot raikkaina. Yläpohja ei tosin näillä näkymin ole homeessa, mutta ei sen ilman sieltä kuulu siltikään sisälle tulla.

Tarkkaile, viettääkö maanpinta rakennuksesta poispäin. Minne sade- ja pintavedet ohjautuvat? Onko rakennuksessa salaojia sekä perusvesi- ja tarkastuskaivoja?

Niin. Lisäisin tähän, että ymmärrä ystävällisesti, että salaojituksen puute yhdistettynä vuotaviin ja hoitamattomiin ränneihin, kivijälkaan valuttaviin syöksyputkiin ja saumaamattomaan asvalttiin talon ympärillä mitä todennäköisemmin kastelee talosi rakenteet, on todennäköisesti sen jo tehnyt. Osakas maksaa korjaustyöt vastikkeina. Meilläkin on maaperä talon ympärillä erittäin hyvin vettä läpäisevää hiekkaa, mutta mitäpä virkaa sillä on, kun sadevedet ovat 30 vuotta valuneet 10 sentin päähän kivijalasta. Kosteuden säilyminen rakenteissa on tehokkaasti varmistettu kukkapenkeillä, jotka ovat seinustassa kiinni. Tarkista, että talon seinustoilla on riittävä kosteuden läpipäästävä suoja-alue (esim. sepeliä), ei kasvillisuutta. 

Tutustu isännöitsijätodistukseen ja siinä mahdollisesti mainittuihin asiakirjoihin. Selvitä tehdyt ja suunnitellut korjaukset. JA Selvitä, onko rakennuksessa tehty peruskuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) tai kuntotutkimuksia.

Kokemuksesta toivottavasti viisastuneena voinen sanoa, että jos isännöitsijätodistuksessa ei sanota korjauksista, tehdyista tai tulevista, juuri mitään ja talo on 30 vuotta vanha, älä osta sitä asuntoa. Jos vastike on pieni ja tehdyissä korjauksissa on listattuna taloudellisesti kärpäsen paskaa muistuttavia trivialiteetteja (puuosien maalaus -04, roskakatoksen lukitus -08, tulevissa korjauksissa katon pinnoittaminen ja uudet lämmitystolpat parkkipaikalle 5 vuoden sisällä), älä osta, tai selvitä ainakin ihan hiton tarkkaan, miksi isompia korjauksia ei muka olisi vielä tulossa. Vahingokseni kuulin tietysti vasta iskettyämme kätemme kakkaan sellaisen hienon peukalosäännön tai kansanviisauden, että asuinrakennuksen hinta maksetaan viidessäkymmenessä vuodessa toiseen kertaa korjauksina. Siitä voi sitten karkeasti arvioida, että kalliiksi tulee, jos 60% ajasta on käytetty ja korjaustarpeita ei muka toistaiseksi ole ilmaantunut.

En silti ole edelleenkään varma, olisimmeko nämä kaikki puutteet huomattuammekaan jättäneet asuntoa ostamatta. Isännöitsijälle soittamisesta ei ollut mitään hyötyä ostovaiheessa: tämä totesi vain, että taloyhtiön talous on ok ja isännöitsijätodistuksessa lukee loput. Välittäjä hössötti märkätilojen kosteusmittauksen tärkeydestä tämänikäisen asunnon kaupan yhteydessä ja se tietenkin pinnallisesti tehtiin, eikä mitään löytynyt. Putkiremonttipelkoisina saimme huokaista helpotuksesta ja ehkä unohtaa kaikki muut mahdolliset viat.

Eniten kuitenkin ihmettelen sitä, miksi emme täällä haistaneet pahaa hajua. Kävimme tupaten täydellä avoimella näytöllä, yksityisnäytöllä ja sen jälkeen vielä kahdesti, enkä millään kertaa tullut epäilleeksi sisäilmaongelmaa. Ehkä se on psykologista: kun menee rintamamiestaloon, odottaa jo valmiiksi haistavansa homeen. Kun tulee tiiliverhoiltuun 80-luvun rivitaloon, eivät aivot ehkä suostu kuljettamaan hälyttävää viestiä hajusta perille asti.